十张图看透融创中国、万科和恒大三大房地产公司

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昨天,融创中国再斥资600多亿收购万达旗下13个文旅项目和76个酒店,截至7月10日,融创今年的收购交易金额超过1000亿元。

孙宏斌在接受财新记者采访时表示,公司账面上还有900多亿。这不禁让人想问,融创的钱都是从哪里来,这家房地产企业的杠杆率和现金流情况和同行相比如何?因此,我们选了两家比较“明星”的房企,万科和恒大,分别与融创中国做了比较。

先来看看三家企业的整体财务摘要(不喜欢看数字的宝宝可以直接跳过看图)。

收入与盈利情况:万科最高

先从收入看看三家公司的体量,万科与恒大2016年收入相当,都在2000亿左右,收入为融创的六倍。

从盈利情况来看,万科似乎是比较好的一家。万科和恒大的毛利与毛利都超过融创10个百分点。

虽然恒大毛利率远高于融创,但看2016年的净利润率,融创和恒大却比较接近,万科则比两者都要高。

账面资金:恒大最多

看了昨天的新闻,你可能以为融创融资最腻害,但其实恒大也不赖。虽然恒大的经营活动与投资活动所产生的现金流均为负值,但通过融资活动,有着大量现金净流入。因此成为三者中账面资金最多的。

虽然三家的现金流量不同,但我们可以通过其现金结构,看看经营活动、投资活动、筹资活动的现金净额在总现金增加值中的比重,这可以一定程度上反映企业现金来源。通过三家的对比可以发现,融创经营活动所得现金与增加净值的比值为0.16,融资活动则为2.02;万科这两个比值则较为平均,分别是1.43和1.13,说明融创更为依靠外部融资而来的现金,财务杠杆更高。

公司财务杠杆率:融创中国最高

最后,我们来看看三家公司的负债情况,从整体资产负债率来看(负债总额与资产总额的比例关系),三家企业的资产负债率都在80%左右,融创和恒大稍高,万科稍低。

图中显示出,万科的负债结构中,流动负债占比非常大,查阅财报发现,其5800亿流动负债中,有约一半为预收款项(2746亿)、其次为应付款项和其他应付款。

亿翰智库报告曾经指出,房地产企业有较多预收账款,传统的资产负债率不适合衡量房地产企业负债状况,本文用净负债率衡量公司杠杆率,净负债比率是指企业的有息负债减去货币资金后对所有者权益的比例,显示财务杠杆程度。

净负债率高的企业财务费用支出相对较多,利润空间被压缩。如果有息负债中短期负债占比较高,企业将面临偿债压力。另一方面,当净负债率较低,甚至为负时,表明企业债务杠杆水平较低,部分资金闲置,不利于企业的快速发展。

从财务上看,融创中国的杠杆率最高,净负债率达到122%;恒大第二,为120%;万科只有26%。根据媒体统计,截至2016年末,碧桂园、中国海外发展、华润置地、保利这一数据则分别为49%、7.3%、23.8%和55.2%。

那么融创中国2016年借的1128亿中,分别来自哪里,从财报中看,贷款是融创最主要的融资渠道(包括银行贷款与其他借贷)、其次是發行公司债、资产支持证券和优先票据。

融创中国2016年借贷组成

万科1288亿元的债务主要来自于贷款和发债,其中有973亿来自银行及金融机构贷款,316亿来自发债。

万科借贷组成

恒大借贷来源也主要是银行贷款,部分来自其他贷款、企业债和优先票据。财报显示,其举债实际利率从7.04%-9.81%不等。

自 36kr

 
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